Guida pratica

Eternit in condominio: chi decide e come si dividono le spese

In condominio la parte tecnica della bonifica è spesso la più semplice. Il difficile è stabilire di chi è il manufatto, chi lo paga e con quale maggioranza si decide. Ecco come orientarsi prima dell’assemblea.

Aggiornata il 14 ottobre 2026

Una fila di box con la copertura ondulata, una canna fumaria collettiva dismessa, il cassone dell’acqua nel sottotetto: nei condomini bolognesi costruiti tra gli anni Cinquanta e Settanta sono situazioni comunissime. E quasi sempre la prima discussione non riguarda come togliere l’amianto, ma chi deve pagarlo.

Questa guida dà un orientamento generale. Le regole sulla ripartizione dipendono anche dal regolamento di condominio e dalle tabelle millesimali: per i casi controversi il riferimento resta l’amministratore o un legale esperto in materia condominiale.

Primo passo: di chi è il manufatto

Tutto dipende da questa domanda. Le possibilità sono tre.

Parte comune a tutto l’edificio

La canna fumaria collettiva che serviva l’impianto centralizzato, il cassone dell’acqua che alimentava tutti gli appartamenti, la copertura del corpo principale: sono parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile. La spesa si ripartisce tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo o regolamento.

Parte comune solo ad alcuni

È il caso tipico della fila di box con un’unica copertura, o di una canna fumaria che serve solo una colonna di appartamenti. Il codice civile prevede che, quando una cosa è destinata a servire una parte dell’edificio, le spese siano a carico dei condòmini che ne traggono utilità. In pratica pagano i proprietari dei box, non tutto il condominio.

Manufatto di proprietà esclusiva

Un box separato con la sua copertura, una tettoia costruita da un singolo condòmino nel proprio posto auto: la spesa è del proprietario, che decide autonomamente, fermo restando il rispetto del regolamento e delle norme edilizie per la nuova copertura.

Come si decide in assemblea

La rimozione di un manufatto comune in cemento-amianto è un intervento di manutenzione straordinaria. Quando è di notevole entità, l’articolo 1136 del codice civile richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Per i lavori di manutenzione straordinaria l’assemblea deve inoltre costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, come previsto dall’articolo 1135.

Perché la delibera sia consapevole, ai condòmini serve un documento chiaro. Per le assemblee prepariamo una relazione tecnica leggibile, che spiega cosa c’è, in che stato è e quali alternative prevede la norma, e un preventivo con voci separate che permetta di confrontare le opzioni e di ripartire correttamente le spese. Tutti i dettagli sono nella pagina sulla rimozione dell’amianto in condominio.

Il ruolo dell’amministratore

L’amministratore non decide al posto dell’assemblea, ma ha alcuni compiti importanti:

• tenere aggiornata la documentazione sui materiali contenenti amianto presenti nelle parti comuni;
• far eseguire o programmare i controlli periodici sullo stato di conservazione, quando il materiale resta in opera;
• informare chi lavora nell’edificio, ad esempio manutentori e impiantisti, della presenza e della posizione dei manufatti;
• intervenire per i lavori urgenti di messa in sicurezza, riferendone alla prima assemblea;
• portare in assemblea le proposte di intervento quando lo stato del materiale lo richiede.

Quando il condomino dissenziente blocca tutto

Capita che un piccolo gruppo di condòmini si opponga per ragioni economiche. Se la maggioranza richiesta c’è, la delibera vincola tutti. Se il materiale è degradato e l’assemblea non decide, la situazione può arrivare agli enti: una segnalazione al Comune o all’AUSL può portare a un’ordinanza che impone l’intervento. A quel punto i tempi sono dettati da altri, e spesso i costi sono più alti perché si lavora sotto pressione.

Detrazioni sulle parti comuni

La bonifica dell’amianto rientra tra gli interventi agevolati dal bonus ristrutturazioni anche quando riguarda le parti comuni. La detrazione viene ripartita tra i condòmini in base ai millesimi, e ciascuno la utilizza nella propria dichiarazione dei redditi con la documentazione rilasciata dall’amministratore. Aliquote e regole aggiornate sono nella pagina sulle detrazioni fiscali per la rimozione dell’amianto.