Guida pratica

Vendere o affittare un immobile con amianto

Non e un ostacolo insuperabile, ma e una variabile che entra nella trattativa. Gestirla in modo trasparente costa meno che scoprirla in fase di rogito.

Capita spesso, soprattutto su case indipendenti con garage o tettoia e su capannoni. La trattativa e avviata, poi qualcuno guarda il tetto del box e la domanda arriva: quello e amianto? Da quel momento si apre una negoziazione dentro la negoziazione.

Il quadro giuridico, in sintesi

Non esiste un divieto di vendere un immobile contenente amianto, ne un obbligo di bonifica preventiva come condizione della compravendita. Non esiste nemmeno un obbligo formale di annotazione in atto, come avviene per la conformita catastale o per l attestato di prestazione energetica.

Esiste pero il regime della garanzia per vizi previsto dal Codice civile. Un vizio noto al venditore e taciuto all acquirente, che incide sul valore o sull utilizzabilita del bene, puo dare luogo a richieste di riduzione del prezzo o di risarcimento. Una copertura in cemento-amianto degradata rientra senza troppe difficolta in questa categoria, soprattutto se il venditore aveva ricevuto segnalazioni o preventivi.

Le tre strade possibili

Quanto incide sul prezzo

In una trattativa razionale l incidenza dovrebbe corrispondere al costo della bonifica, eventualmente al netto della detrazione di cui l acquirente potra beneficiare. Nella realta l incidenza percepita e spesso superiore, perche l acquirente sconta anche l incertezza: non sa quanto costera, non sa quanto durera, non sa se emergeranno sorprese.

Ecco perche allegare un preventivo scritto e dettagliato, fatto da un impresa abilitata, e nell interesse del venditore. Trasforma una paura indefinita in una cifra. Su una tettoia da quaranta metri quadri la differenza fra un timore vago e un preventivo da millecinquecento euro puo valere diverse migliaia di euro di sconto richiesto.

Documenti utili da preparare

• rilievo fotografico dello stato attuale dei manufatti;
• eventuale referto di analisi, se e stata fatta;
• preventivo di bonifica con voci separate;
• documentazione di eventuali interventi gia eseguiti in passato, formulari compresi;
• verbali dei controlli periodici, se il materiale e stato lasciato in opera dopo una valutazione.

Il caso della locazione

Nell affitto la questione si sposta sulla ripartizione degli obblighi. Il controllo e la manutenzione della struttura restano di norma in capo al proprietario, mentre il conduttore che svolge attivita di impresa ha obblighi propri di valutazione del rischio verso i suoi dipendenti. Quando il fabbricato e strumentale, come un capannone o un laboratorio, conviene definire per iscritto nel contratto chi fa cosa e chi paga cosa, incluse le eventuali prescrizioni dell autorita sanitaria.