Guida pratica

Vendere o affittare un immobile con amianto

Non è un ostacolo insuperabile, ma è una variabile che entra nella trattativa. Gestirla in modo trasparente costa meno che scoprirla in fase di rogito.

Aggiornata il 14 ottobre 2026

Capita spesso, soprattutto su case indipendenti con garage o tettoia e su capannoni. La trattativa e avviata, poi qualcuno guarda il tetto del box e la domanda arriva: quello è amianto? Da quel momento si apre una negoziazione dentro la negoziazione.

Il quadro giuridico, in sintesi

Non esiste un divieto di vendere un immobile contenente amianto, ne un obbligo di bonifica preventiva come condizione della compravendita. Non esiste nemmeno un obbligo formale di annotazione in atto, come avviene per la conformità catastale o per l’attestato di prestazione energetica.

Esiste però il regime della garanzia per vizi previsto dal Codice civile. Un vizio noto al venditore e taciuto all’acquirente, che incide sul valore o sull’utilizzabilità del bene, può dare luogo a richieste di riduzione del prezzo o di risarcimento. Una copertura in cemento-amianto degradata rientra senza troppe difficoltà in questa categoria, soprattutto se il venditore aveva ricevuto segnalazioni o preventivi.

Le tre strade possibili

Quanto incide sul prezzo

In una trattativa razionale l’incidenza dovrebbe corrispondere al costo della bonifica, eventualmente al netto della detrazione di cui l’acquirente potrà beneficiare. Nella realtà l’incidenza percepita è spesso superiore, perché l’acquirente sconta anche l’incertezza: non sa quanto costera, non sa quanto durera, non sa se emergeranno sorprese.

Ecco perché allegare un preventivo scritto e dettagliato, fatto da un’impresa abilitata, e nell’interesse del venditore. Trasforma una paura indefinita in una cifra. Su una tettoia da quaranta metri quadri la differenza fra un timore vago e un preventivo da millecinquecento euro può valere diverse migliaia di euro di sconto richiesto.

Documenti utili da preparare

• rilievo fotografico dello stato attuale dei manufatti;
• eventuale referto di analisi, se è stata fatta;
• preventivo di bonifica con voci separate;
• documentazione di eventuali interventi già eseguiti in passato, formulari compresi;
• verbali dei controlli periodici, se il materiale è stato lasciato in opera dopo una valutazione.

Il caso della locazione

Nell’affitto la questione si sposta sulla ripartizione degli obblighi. Il controllo e la manutenzione della struttura restano di norma in capo al proprietario, mentre il conduttore che svolge attività di impresa ha obblighi propri di valutazione del rischio verso i suoi dipendenti. Quando il fabbricato è strumentale, come un capannone o un laboratorio, conviene definire per iscritto nel contratto chi fa cosa e chi paga cosa, incluse le eventuali prescrizioni dell’autorità sanitaria.

Se la copertura è condominiale

Quando l’amianto non è nell’unità che si vende ma nelle parti comuni, ad esempio sui box o nella canna fumaria collettiva, la questione passa dal condominio. L’acquirente può chiedere all’amministratore se esistono delibere, controlli periodici o preventivi già approvati, e chi sarà chiamato a pagare. La guida su eternit in condominio spiega come si dividono le spese.